贈與？買賣？不動產移轉規劃注意事項

編者注：不動產的移轉操作，主要還是得視未來對該不動產的處置為主，若是短期內(10年內)有出售的打算，那麼以買賣方式移轉會相對省稅(但還須視個案而定)，因現行的房地合一稅中，主要係以售價減除取得成本、費用...等為稅基，若是以贈與方式移轉，則取得成本就會是房屋評定現值及土地公告現值，往後出售時，所能夠減除的成本就會很低，況且，房地合一稅的稅率是視持有年度累減(持有1年內出售稅率45%，1-2年35%，2-10年20%，10年以上15%)，是以，若只是要單純給錢的話，或許考慮直接給錢的贈與稅還比較划算。

可參考另一篇：以房屋贈與、繼承之節稅者們必須了解的"加倍奉還"


臺南陳先生來電詢問，其名下有一筆房地，公告及評定現值約200萬元，市價約1,000萬元，想要移轉給已成年且工作多年的兒子，要用何種移轉方式比較節稅？不同的移轉方式會不會影響兒子將來出售該筆房地的所得稅負？
財政部南區國稅局表示，不動產移轉主要有買賣及贈與2種方式，其中贈與方式可能會須繳納贈與稅；另外，因房地合一所得稅制已在105年開始實施，陳先生的兒子將來如出售該房地，可能須繳納房地所得稅，而且會因其取得之原因不同，而影響其取得成本之認定（如下），進一步影響其應繳納的所得稅金額：
一、以買賣方式移轉
陳先生如採用買賣方式移轉房地給兒子，雖然不須繳納贈與稅，但因陳先生與兒子屬二親等間買賣，所以仍須向國稅局申報，並且須提出實際支付價款（買賣價款如為1,000萬元）之確實證明文件給國稅局審核後，取得國稅局核發之非屬贈與同意移轉證明書，才能辦理移轉登記；兒子日後出售該房地，須申報房地所得稅，計算房地交易所得時，其取得成本是以上述陳先生與兒子的買賣價格（即1,000萬元）。
二、以贈與方式移轉
陳先生如採用贈與方式移轉房地給兒子，須申報繳納贈與稅，贈與金額係以土地公告現值及房屋評定現值為準，且因贈與人每年有220萬元免稅額，陳先生同年度如沒有其他贈與，其贈與該房地給兒子時，以該房地公告及評定現值200萬元為贈與金額，尚未超過免稅額，所以不用繳納贈與稅；兒子日後出售，須申報房地所得稅，計算房地交易所得之取得成本則係依其受贈時之土地公告現值及房屋評定現值（即200萬元）並按政府發布之消費者物價指數調整後之金額為準。
該局進一步說明，房地合一新制實施後，出售房地之成本認定會因取得之原因不同而有所差異，故民眾移轉不動產時，請務必先仔細斟酌考慮移轉方式，以維護自身權益。
新聞稿聯絡人：審查二科侯股長 06-2298041